Erwägungen (2 Absätze)
E. 2 Vorliegend ist die Gemeinde der Ansicht, der angege- bene Verkaufspreis von Fr. 169 000.– sei im Verhältnis zum Ver- kehrswert der amtlichen Schätzung von Fr. 254 597.95 offensicht- lich zu tief angesetzt. Der Verkaufspreis betrage nur 60,84% bzw. 40,48% der amtlichen Schätzung, und gemäss Praxis des Gemein- devorstandes seien Verkaufserlöse, die mehr als 25% unter dem Verkehrswert liegen, zum Verkehrswert zu berechnen. Gemäss Art. 22 lit. a GStG ist beim Wechsel von Grundei- gentum auf Gemeindegebiet eine Handänderungssteuer vom objektiven Übernahmewert zu entrichten. Nach lit. d dieser Be- stimmung ist auf den Verkehrswert abzustellen, wenn der Über- nahmewert gar nicht oder im Vergleich zu den laufenden Preisen offenbar zu niedrig angegeben ist. Diesen bestimmt der Gemein- devorstand, allenfalls unter Heranziehung von Fachleuten oder Schatzung. So soll Art. 22 lit. d GStG sicherstellen, dass die Ge- meinde die Handänderungssteuer auf der Grundlage eines markt- konformen Verkaufspreises veranlagen kann und die Gemeinde nicht wegen offensichtlich zu tief angesetzten Preisen um die ihr zustehenden Steuereinnahmen gebracht wird. Gemäss der lang- jährigen Praxis des Verwaltungsgerichtes ist eine solche Regelung grundsätzlich nicht zu beanstanden. Dagegen erscheint es un- zulässig, die Handänderungssteuer auf einem fiktiven Erlös zu er- heben, der auf dem Markt für das fragliche Objekt nicht erzielbar ist (PVG 1997 Nr. 37). In diesem Zusammenhang ging das Verwal- tungsgericht seit jeher von der Überlegung aus, dass der steuer- rechtlich relevante, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr normaler- weise erzielbare Preis in der Regel dem amtlichen Schätzwert entspricht. Daraus folgt aber nicht zwingend, dass wie im vorlie- genden Fall einfach auf den Verkehrswert der letzten amtlichen Schätzung abgestellt werden kann. Die amtliche Schätzung ist zwar durchaus ein taugliches Instrument, um die Unterpreislichkeit ei- nes Liegenschaftenhandels zu prüfen. So beruht der amtlich ge- schätzte Verkehrswert in der Regel ebenfalls auf der Vergleichsme- thode. Gemäss Art. 26 Abs. 1 SchR richtet sich der Verkehrswert nach den bei gleichen oder ähnlichen Grundstücken unter norma- len Verhältnissen erzielten Verkaufspreisen. Fehlen zuverlässige Vergleichsmöglichkeiten, ist der Verkehrswert nach der in Art. 27 SchR wiedergegebenen Formel zu ermitteln. Dabei liegt es auf der Hand, dass der nach dieser Art der Schätzung ermittelte Verkehrs- wert manchmal an dem für das konkrete Objekt auf dem massge- benden Markt erwirtschaftbaren Preis vorbeigehen kann. In sol-
8/24 Steuern PVG 2002 86 chen Fällen lässt sich der marktkonforme Preis erst nach erfolgtem Verkauf anhand der konkreten Umstände ermitteln.
E. 3 Im vorliegenden Fall wird vom Rekurrenten auch nicht in Abrede gestellt, dass der anlässlich der letzten Schätzung vor rund sechs Jahren ermittelte Verkehrswert den damaligen Marktver- hältnissen entsprach. Vielmehr bringen sie vor, dass sich die Marktverhältnisse in den letzten Jahren völlig geändert haben und die marktüblichen Preise für vergleichbare Immobilien im heutigen Zeitpunkt erheblich tiefer seien. Zur Begründung weisen sie dar- auf hin, dass sie bereits vor zwei Jahren eine langjährig im selben Gebiet tätige Immobilienfirma mit dem Verkauf beauftragt haben. Diese habe damals den Verkaufspreis der Liegenschaft auf Fr. 195 000.– bis Fr. 205 000.– geschätzt, doch sei auch dieser Preis zu hoch angesetzt gewesen. Aus Alters- und Gesundheitsgründen sei die Wohnung schliesslich zum fraglichen Preis von Fr. 169 000.– ver- kauft worden. Diese Vorbringen erscheinen glaubwürdig und angesichts dieser besonderen Umstände ist nicht einzusehen, weshalb die Ge- meinde trotzdem auf den vor sechs Jahren ermittelten Wert der amt- lichen Schätzung abstellte. Wie oben bereits dargelegt, bildet der durch die amtliche Schätzung ermittelte Verkehrswert nur dann eine taugliche Vergleichsgrösse, wenn davon auszugehen ist, dass er auch den tatsächlichen Marktverhältnissen im Zeitpunkt der Hand- änderung entspricht. Dies setzt zum einen voraus, dass ein genü- gend grosser Markt mit zuverlässigen Vergleichswerten vorhanden ist und zum andern, dass sich die Marktverhältnisse seit der letzten Schätzung nicht wesentlich verändert haben. Mithin wäre es Auf- gabe der Gemeinde gewesen, den Vorbringen des Rekurrenten Rech- nung zu tragen und die aktuellen Marktverhältnisse mittels einer neuen Schätzung abzuklären. Diese Vorgehensweise deckt sich auch mit Art. 22 lit. d GStG, welcher vorsieht, dass der für die Bemessung der Handänderungssteuer massgebende Verkehrswert durch den Gemeindevorstand, allenfalls unter Heranziehung von Fachleuten und Schatzung, zu ermitteln ist. Daraus folgt auch, dass es bei Ver- dacht auf Missbrauch Aufgabe des Gemeindevorstandes ist, den massgebenden Verkehrswert zu ermitteln. Entgegen der Ansicht der Gemeinde war es somit nicht Pflicht des Rekurrenten, selbständig eine neue Schätzung zu beantragen. Vielmehr war sie gehalten, sel- ber die aktuellen Marktverhältnisse zuverlässig zu ermitteln. Nach dem Gesagten bleibt festzuhalten, dass die Ge- meinde im vorliegenden Fall nicht auf die bereits sechs Jahre zu- rückliegende amtliche Schätzung abstellen durfte, zumal seitens
8/25 Steuern PVG 2002 87 des Rekurrenten glaubhaft eine Veränderung der Marktverhält- nisse geltend gemacht wurde. Gestützt auf Art. 22 lit. d GStG ist es Aufgabe des Gemeindevorstandes, den aktuellen Verkehrswert, allenfalls unter Heranziehung von Fachleuten oder einer neuen Schatzung, abzuklären und neu zu verfügen. A 02 18 Urteil vom 22. Mai 2002 Handänderungssteuer. Erfordernis der Zuverlässigkeit der Berechnungsbasis. (Präzisierung der Rechtsprechung). — Stellt eine Gemeinde bei der Ermittlung dieser Steuer anstelle des effektiv bezahlten Übernahmepreises strik- te auf den höheren Verkehrswert gemäss letzter amtli- cher Schätzung ab – sofern die Differenz zwischen die- sen beiden Eckwerten jeweils mehr als 10% beträgt –, setzt dies voraus, dass an der Richtigkeit und Aktualität der amtlichen Schätzung keine Zweifel bestehen (E.1b). — Bei einer ausgewiesenen Wertdiskrepanz von fast 1 Mio. Franken oder umgerechnet 70% zwischen Verkaufspreis und amtlichem Schätzwert erachtet das Gericht die Ein- holung einer aktuellen Grundstücks- und Gebäudeschät- zung als Basis zur Steuerermittlung für unverzichtbar (E.3). Imposta sul trapasso di proprietà. Presupposto dell’affida- bilità della base di calcolo. (Precisazione della prassi). — Se nella determinazione dell’imposta il comune non si fonda sul prezzo d’alienazione effettivamente corrispo- sto, bensì esclusivamente sul più alto valore commer- ciale della stima ufficiale – per quanto la differenza tra questi due valori superi il 10% – ciò presuppone che non sussista alcun dubbio sull’esattezza e l’attualità della stima ufficiale (cons. 1b). — In presenza di una differenza di quasi 1 mio. di franchi o del 70% tra il prezzo d’acquisto e quello della stima uffi- ciale, il Tribunale considera indispensabile ordinare, per prenderla come base di calcolo dell’imposta, una stima attualizzata del fabbricato e del fondo (cons. 3). 25
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8/24 Steuern PVG 2002 84 preis ist in diesen Fällen daher nicht zulässig (StR 1987, 192 f.). Hinzu kommt, dass der Erwerber, der eine Liegenschaft im Zu- sammenhang mit einem General- oder Totalunternehmervertrag kauft, im Gegensatz zu jenem, der mit den einzelnen Unterneh- mern bzw. Handwerkern Werkverträge abschliesst, kein Risiko rechtlicher Auseinandersetzungen mit den einzelnen Unterneh- mern etwa wegen Werkmängeln oder der Vergütung läuft, son- dern sich direkt an den General- bzw. Totalunternehmer halten kann. Nur wenn die vertraglichen Vereinbarungen der Parteien in diesem Sinne darauf ausgerichtet sind, dem Erwerber ein schlüs- selfertiges Haus zu verschaffen, lässt sich eine Zusammenrech- nung von Kaufpreis für das Land und Werklohn unter wirtschaftli- chen Gesichtspunkten rechtfertigen. Da der Fiskus aus einer solchen Konstellation das Besteuerungsrecht ableitet, ist er dafür auch beweispflichtig. A 01 62 Urteil vom 12. April 2002 Handänderungssteuer. Abweichen des Verkaufspreises vom letzten amtlichen Verkehrswert der Liegenschaft. (Präzisierung der Rechtsprechung). — Der amtliche Schätzwert kann ein taugliches Richt- mass bilden bei der Prüfung der Unterpreislichkeit eines Liegenschaftenverkaufs (E.2). — Ist die letzte amtliche Schatzung älteren Datums und besteht Anlass zur Annahme, dass sich die Marktver- hältnisse seither geändert haben, ist allenfalls eine neue amtliche Schätzung zu veranlassen (E.3). Imposta sul trapasso di proprietà. Discrepanza del prezzo di acquisto dall’ultimo valore commerciale della stima uf- ficiale dell’immobile. (Precisazione della prassi). — Il valore della stima ufficiale può rappresentare un ido- neo metodo di confronto nell’analisi del sottoprezzo di una vendita immobiliare (cons. 2). — Se l’ultima stima ufficiale è di vecchia data e sussiste motivo di credere che le condizioni del mercato immo- biliare si siano nel frattempo modificate, occorre even- tualmente procedere ad una nuova stima ufficiale (cons. 3). 24
8/24 Steuern PVG 2002 85 Erwägungen:
2. Vorliegend ist die Gemeinde der Ansicht, der angege- bene Verkaufspreis von Fr. 169 000.– sei im Verhältnis zum Ver- kehrswert der amtlichen Schätzung von Fr. 254 597.95 offensicht- lich zu tief angesetzt. Der Verkaufspreis betrage nur 60,84% bzw. 40,48% der amtlichen Schätzung, und gemäss Praxis des Gemein- devorstandes seien Verkaufserlöse, die mehr als 25% unter dem Verkehrswert liegen, zum Verkehrswert zu berechnen. Gemäss Art. 22 lit. a GStG ist beim Wechsel von Grundei- gentum auf Gemeindegebiet eine Handänderungssteuer vom objektiven Übernahmewert zu entrichten. Nach lit. d dieser Be- stimmung ist auf den Verkehrswert abzustellen, wenn der Über- nahmewert gar nicht oder im Vergleich zu den laufenden Preisen offenbar zu niedrig angegeben ist. Diesen bestimmt der Gemein- devorstand, allenfalls unter Heranziehung von Fachleuten oder Schatzung. So soll Art. 22 lit. d GStG sicherstellen, dass die Ge- meinde die Handänderungssteuer auf der Grundlage eines markt- konformen Verkaufspreises veranlagen kann und die Gemeinde nicht wegen offensichtlich zu tief angesetzten Preisen um die ihr zustehenden Steuereinnahmen gebracht wird. Gemäss der lang- jährigen Praxis des Verwaltungsgerichtes ist eine solche Regelung grundsätzlich nicht zu beanstanden. Dagegen erscheint es un- zulässig, die Handänderungssteuer auf einem fiktiven Erlös zu er- heben, der auf dem Markt für das fragliche Objekt nicht erzielbar ist (PVG 1997 Nr. 37). In diesem Zusammenhang ging das Verwal- tungsgericht seit jeher von der Überlegung aus, dass der steuer- rechtlich relevante, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr normaler- weise erzielbare Preis in der Regel dem amtlichen Schätzwert entspricht. Daraus folgt aber nicht zwingend, dass wie im vorlie- genden Fall einfach auf den Verkehrswert der letzten amtlichen Schätzung abgestellt werden kann. Die amtliche Schätzung ist zwar durchaus ein taugliches Instrument, um die Unterpreislichkeit ei- nes Liegenschaftenhandels zu prüfen. So beruht der amtlich ge- schätzte Verkehrswert in der Regel ebenfalls auf der Vergleichsme- thode. Gemäss Art. 26 Abs. 1 SchR richtet sich der Verkehrswert nach den bei gleichen oder ähnlichen Grundstücken unter norma- len Verhältnissen erzielten Verkaufspreisen. Fehlen zuverlässige Vergleichsmöglichkeiten, ist der Verkehrswert nach der in Art. 27 SchR wiedergegebenen Formel zu ermitteln. Dabei liegt es auf der Hand, dass der nach dieser Art der Schätzung ermittelte Verkehrs- wert manchmal an dem für das konkrete Objekt auf dem massge- benden Markt erwirtschaftbaren Preis vorbeigehen kann. In sol-
8/24 Steuern PVG 2002 86 chen Fällen lässt sich der marktkonforme Preis erst nach erfolgtem Verkauf anhand der konkreten Umstände ermitteln.
3. Im vorliegenden Fall wird vom Rekurrenten auch nicht in Abrede gestellt, dass der anlässlich der letzten Schätzung vor rund sechs Jahren ermittelte Verkehrswert den damaligen Marktver- hältnissen entsprach. Vielmehr bringen sie vor, dass sich die Marktverhältnisse in den letzten Jahren völlig geändert haben und die marktüblichen Preise für vergleichbare Immobilien im heutigen Zeitpunkt erheblich tiefer seien. Zur Begründung weisen sie dar- auf hin, dass sie bereits vor zwei Jahren eine langjährig im selben Gebiet tätige Immobilienfirma mit dem Verkauf beauftragt haben. Diese habe damals den Verkaufspreis der Liegenschaft auf Fr. 195 000.– bis Fr. 205 000.– geschätzt, doch sei auch dieser Preis zu hoch angesetzt gewesen. Aus Alters- und Gesundheitsgründen sei die Wohnung schliesslich zum fraglichen Preis von Fr. 169 000.– ver- kauft worden. Diese Vorbringen erscheinen glaubwürdig und angesichts dieser besonderen Umstände ist nicht einzusehen, weshalb die Ge- meinde trotzdem auf den vor sechs Jahren ermittelten Wert der amt- lichen Schätzung abstellte. Wie oben bereits dargelegt, bildet der durch die amtliche Schätzung ermittelte Verkehrswert nur dann eine taugliche Vergleichsgrösse, wenn davon auszugehen ist, dass er auch den tatsächlichen Marktverhältnissen im Zeitpunkt der Hand- änderung entspricht. Dies setzt zum einen voraus, dass ein genü- gend grosser Markt mit zuverlässigen Vergleichswerten vorhanden ist und zum andern, dass sich die Marktverhältnisse seit der letzten Schätzung nicht wesentlich verändert haben. Mithin wäre es Auf- gabe der Gemeinde gewesen, den Vorbringen des Rekurrenten Rech- nung zu tragen und die aktuellen Marktverhältnisse mittels einer neuen Schätzung abzuklären. Diese Vorgehensweise deckt sich auch mit Art. 22 lit. d GStG, welcher vorsieht, dass der für die Bemessung der Handänderungssteuer massgebende Verkehrswert durch den Gemeindevorstand, allenfalls unter Heranziehung von Fachleuten und Schatzung, zu ermitteln ist. Daraus folgt auch, dass es bei Ver- dacht auf Missbrauch Aufgabe des Gemeindevorstandes ist, den massgebenden Verkehrswert zu ermitteln. Entgegen der Ansicht der Gemeinde war es somit nicht Pflicht des Rekurrenten, selbständig eine neue Schätzung zu beantragen. Vielmehr war sie gehalten, sel- ber die aktuellen Marktverhältnisse zuverlässig zu ermitteln. Nach dem Gesagten bleibt festzuhalten, dass die Ge- meinde im vorliegenden Fall nicht auf die bereits sechs Jahre zu- rückliegende amtliche Schätzung abstellen durfte, zumal seitens
8/25 Steuern PVG 2002 87 des Rekurrenten glaubhaft eine Veränderung der Marktverhält- nisse geltend gemacht wurde. Gestützt auf Art. 22 lit. d GStG ist es Aufgabe des Gemeindevorstandes, den aktuellen Verkehrswert, allenfalls unter Heranziehung von Fachleuten oder einer neuen Schatzung, abzuklären und neu zu verfügen. A 02 18 Urteil vom 22. Mai 2002 Handänderungssteuer. Erfordernis der Zuverlässigkeit der Berechnungsbasis. (Präzisierung der Rechtsprechung). — Stellt eine Gemeinde bei der Ermittlung dieser Steuer anstelle des effektiv bezahlten Übernahmepreises strik- te auf den höheren Verkehrswert gemäss letzter amtli- cher Schätzung ab – sofern die Differenz zwischen die- sen beiden Eckwerten jeweils mehr als 10% beträgt –, setzt dies voraus, dass an der Richtigkeit und Aktualität der amtlichen Schätzung keine Zweifel bestehen (E.1b). — Bei einer ausgewiesenen Wertdiskrepanz von fast 1 Mio. Franken oder umgerechnet 70% zwischen Verkaufspreis und amtlichem Schätzwert erachtet das Gericht die Ein- holung einer aktuellen Grundstücks- und Gebäudeschät- zung als Basis zur Steuerermittlung für unverzichtbar (E.3). Imposta sul trapasso di proprietà. Presupposto dell’affida- bilità della base di calcolo. (Precisazione della prassi). — Se nella determinazione dell’imposta il comune non si fonda sul prezzo d’alienazione effettivamente corrispo- sto, bensì esclusivamente sul più alto valore commer- ciale della stima ufficiale – per quanto la differenza tra questi due valori superi il 10% – ciò presuppone che non sussista alcun dubbio sull’esattezza e l’attualità della stima ufficiale (cons. 1b). — In presenza di una differenza di quasi 1 mio. di franchi o del 70% tra il prezzo d’acquisto e quello della stima uffi- ciale, il Tribunale considera indispensabile ordinare, per prenderla come base di calcolo dell’imposta, una stima attualizzata del fabbricato e del fondo (cons. 3). 25